（※きょうの記事を音声で楽しんでください）
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きょうもLINE相談にいただいた質問をピックアップ。

今回は、静岡県藤枝市の視聴者さんから。

要約すると、

「気になっている中古戸建てが築20年を過ぎています。これから修繕費がどのくらい掛かるのか心配です…」

というもの。

これ、ナイスな質問。

中古戸建ては新築と違って、これから掛かる修繕費がめちゃくちゃ読みにくいんですよね。

では、築20年を過ぎた家なら、いくらくらい見ておけばいいのか？

僕の場合はまず、

「リフォームされているか？されていないか？」

ここで分けて考えます。

リフォームしていないなら「＋300万円」で考える

築20年代の中古戸建てを見ていると、新築時からほとんどメンテナンスしていない家が結構あります。

これ自体は珍しいことではありません。

雨漏りもしない。

給湯器も動いている。

換気扇も回っている。

普通に生活できているので、わざわざお金を掛けて交換する必要がなかったんですよね。

ところが、築20年あたりから少しずつ状況が変わってきます。

代表的なのが外壁や屋根などの外回り。

建物の大きさや状態、施工内容によって金額は大きく変わりますが、外壁塗装などでまとまった金額が必要になる可能性があります。

150〜200万円程度は想定しておくべき。

さらに、

・給湯器や電気温水器
・換気扇
・食洗機
・IHやガスコンロ
・トイレなどの設備

こういった住宅設備も交換時期に入ってきます。

1つずつなら数万円、数十万円でも、重なると結構な金額。

だから、メンテナンスされていない築20年代の家なら、

「購入価格＋300万円でも、この家を買いたいか？」

という見方をおすすめしています。

「リフォーム済み」なら話は変わる

一方、同じ築20年でもリフォーム済みなら話は変わります。

たとえば買取再販物件。

外壁を塗装して、水回りを交換。

クロスや床もきれいになっている。

給湯器まで交換されている。

ここまで手が入っていれば、購入後しばらくは大きな修繕費を抑えやすくなります。

ただし、ここで注意なのが

「リフォーム済み＝全部新品」ではないということ。

見た目はピカピカでも、屋根や配管などはそのまま。

なので、

「リフォーム済みだから安心！」

ではなく、

「どこを、いつ、どこまで直しているのか？」

ここを確認してください。

ちなみに、しっかりリフォームされている物件は当然ながら価格も高くなります。

売主側が負担したリフォーム費用や利益などが販売価格に含まれるから。

ノーマルな築20年の中古戸建てと比べると、

「高っ！」

と感じるかもしれません。

でも、価格だけで判断するのはちょっと早いです。

「物件価格＋これから掛かるお金」で比べる

たとえば、

リフォームしていない中古戸建てが2,500万円。

リフォーム済みが2,800万円。

価格だけ見れば、当然2,500万円の方が安いですよね。

でも購入後に外壁塗装や給湯器、水回りなどに300万円掛かるならどうでしょう？

結局、どちらも2,800万円。

だったら、

「最初からリフォーム済みの方がラクだな」

という人もいるでしょう。

逆に、

「自分の好きな設備を選びたい」

「まだ使えるものは交換しなくていい」

という人なら、安い方を買って必要なところだけ直すのもアリ。

どちらが正解という話ではありません。

大切なのは、築年数だけを見て判断しないこと。

築20年なら、

「古いからやめておこう」

ではなく、

これまで何をメンテナンスしてきたのか？
これから何にお金が掛かりそうなのか？

この2つを確認する。

そして最後に、

「購入価格＋今後の修繕費」

で他の物件と天秤に掛けてみる。

そうすると、築20年を超えた中古戸建てでも、意外と答えはシンプルに見えてきます。

判断の参考にぜひ！

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