（※きょうの記事を音声で楽しんでください）

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「会員限定の未公開物件です」
「まだネットに出ていない特別な情報があります」

このワード、気になりませんか？

ですが、中古戸建ての世界では
この“未公開物件”という言葉を少し冷静に見る必要があります。

今回は、不動産業界でよく使われる「未公開物件」という言葉について、実際の現場感覚も含めてわかりやすく解説します。

そもそも未公開物件とは？

一般的には、

・SUUMOなどに掲載されていない
・まだ広告公開されていない
・特定の会社しか扱っていない

こういった物件を「未公開物件」と呼ぶことが多いです。

たしかに実務上、

・売主が公開を迷っている
・写真準備中
・レインズ登録前
・販売開始直後

など、一時的にネットへ出ていない期間はあります。

ここまでは普通です。

問題はその先です。

“未公開”を強調しすぎる会社には注意

不動産会社によっては、

「うちだけの特別物件」
「一般公開するとすぐ売れてしまう人気物件」

のように、“限定感”を強く演出するケースがあります。

ですが、中古戸建て探しは本来、

「市場全体の中から比較して選ぶ」

ことが重要です。

にもかかわらず、

・他社へ情報を出さない
・自社客だけで囲う
・比較させない

こういった動きが入ると、買主側にとって不利益になる可能性があります。

実は「囲い込み」の可能性もある

ここで関係してくるのが「囲い込み」です。

これは簡単にいうと、

売主と買主の両方から仲介手数料を取りたいので、
他社に情報を流したくない状態。

つまり、

「自社だけで契約を成立させたい」

ということです。

もちろん、すべての未公開物件が悪いわけではありません。

ただ、

・ずっと公開されない
・他社に紹介不可
・異常に秘密感を出す

こういったケースは違法行為をしている会社の可能がグンと高まります。

レインズ登録義務との関係

専任媒介や専属専任媒介の場合、
不動産会社にはレインズへの登録義務があります。

つまり本来は、

「業者間では情報共有されるべき」

なんです。

にもかかわらず、

・紹介できない
・情報を止める
・他社問い合わせを断る

こういった行為がある場合、問題視されるケースもあります。

場合によっては、業法違反や囲い込みの議論になることもあります。

本当に大事なのは“未公開”ではない

中古戸建て探しで重要なのは、

「未公開かどうか」

ではありません。

大切なのは、

・価格が適正か
・状態はどうか
・修繕リスクは？
・周辺環境は？
・住宅ローンとのバランスは？

こういった“総合判断”です。

実際、良い物件は公開された瞬間に動きます。

だから重要なのは、

「未公開物件を追いかけること」ではなく、

“良い物件が出た瞬間に判断できる準備”

だったりします。

まとめ

「未公開物件」という言葉には、特別感があります。

ですが中古戸建て探しは、

“秘密情報を探すゲーム”ではありません。

むしろ、

・比較できる状態をつくる
・市場全体を見る
・信頼できる担当を選ぶ

こちらのほうが遥かに重要です。

もし、

「この物件はうちだけです！」
「他社には絶対ありません！」

と強く言われたときほど、一度冷静になってみてください。

その“特別感”は、本当に買主のためなのか。

それとも別の理由なのか。

ここを見極めることが、中古戸建て探しではかなり大切です。

不動産業界にいれば、”未公開物件”と聞くと怪しい…。

そう瞬時に判断するんですが、一般のひとは誘惑されてしまうと思うのでウラ側をシェアしてみました。

参考になれば。

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